O consórcio formado por Banco do Brasil, Caixa, Elo, SFCoop (um conjunto de cooperativas de crédito formado por Ailos, Cresol, Sicoob, Sicredi e Unicred) e Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico (ONR) simulou a venda de um imóvel por meio de tokens RWA em testes realizados na fase 2 do Piloto Drex, a moeda digital de banco central (CBDC) do Brasil.
A transação envolveu a venda de um imóvel adquirido por meio de um financiamento, em que o comprador utilizou crédito de outra instituição para efetivar o negócio. Para viabilizar tecnicamente a operação, a certidão do imóvel foi vinculada a um token RWA e a entrega mediante pagamento (DvP) foi executada através de contratos inteligentes em uma plataforma descentralizada.
O sucesso dos testes foi confirmado pelas entidades envolvidas no consórcio à reportagem do Valor, destacando os benefícios do modelo inovador desenvolvido no âmbito do Drex:
“Os primeiros experimentos indicam ganhos potenciais de eficiência e redução de custos, mesmo sem alterações regulatórias que poderiam permitir inovações mais disruptivas.”
Tokenização de imóveis não dispõe de regulação específica
A tokenização de imóveis ainda não possui regulamentação específica. Como legalmente imóveis não são valores mobiliários, estão fora da alçada da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), e o Banco Central (BC) não tem competência sobre registros de imóveis, a tokenização imobiliária está fora das iniciativas de regulamentação dos ativos digitais atualmente em curso.
Especialistas do setor afirmam que não há projetos de lei sobre o tema. No entanto, isso não impede que inovações sejam testadas e implementadas na prática, ainda que com limitações.
Atualmente, não é permitido adquirir imóveis diretamente por meio de tokens RWA, diz o advogado Yuri Nabeshima, presidente da Comissão de Inovação e Tecnologia do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). “Então, trabalhamos para criar modelos juridicamente aceitáveis", acrescenta.
Nesse contexto autorregulado, tokens RWA podem ser usados para representar direitos relacionados a imóveis específicos, explica Marcus Fonseca, especialista em finanças e ativos digitais e sócio de Nabeshima no escritório Demarest Advogados:
“Quem detém o token não tem o imóvel em si, mas um direito sobre aquele imóvel, seja de exploração, de remuneração, seja de converter em propriedade quando exigir, e aí leva-se a cartório.”
As leis atuais determinam que a propriedade do imóvel seja transcrita na matrícula perante o Registro de Imóveis competente.
Como alternativa ao fracionamento de imóveis, a Ribus se baseia na Lei de Multipropriedade, que versa sobre a divisão do uso de um imóvel em frações temporais.
“O investidor que adquire esse token, por exemplo, tem direito a participar proporcionalmente dos rendimentos gerados pelo imóvel, como aluguel, venda futura ou valorização", explica Eduardo Galvão, diretor de Tecnologia e Crescimento da Ribus.
Um dos três produtos comercializados pela empresa, o “Ribus Share” representa uma fração do direito econômico sobre um ativo imobiliário. As negociações são realizadas por meio da Dexcap, uma plataforma autorizada pela CVM com base na Resolução 88, que estabelece regras para captação de recursos via financiamento coletivo.
Em meio à expansão do mercado de tokenização imobiliária no Brasil, Andrea Blazoudakis (Netspaces) e Tony Volpon (CF Inovação) criaram uma joint venture para lançar a primeira bolsa de imóveis tokenizados do mundo.
Baseada na tecnologia blockchain para negociação e liquidação de ativos, a “index” entrou em operação em 6 de junho, conforme noticiado pelo Cointelegraph Brasil.