O setor de hipotecas imobiliárias lastreadas em Bitcoin (BTC) vai crescer tanto em valor total emprestado quanto no número de financiamentos originados em 2026, segundo Mauricio Di Bartolomeo, cofundador e diretor de estratégia da empresa de empréstimos lastreados em Bitcoin Ledn.
Cerca de 30% a 40% dos clientes da Ledn tomam empréstimos contra seus Bitcoins para comprar imóveis, e outros provedores de serviços baseados nos Estados Unidos, como a Milo, surgiram com foco em hipotecas lastreadas em cripto, disse Di Bartolomeo à Cointelegraph.
Ele prevê que os empréstimos lastreados em BTC acabarão rivalizando em taxas e condições com os financiamentos privados e hard money, formas de crédito imobiliário que oferecem critérios mais flexíveis do que as hipotecas tradicionais, mas cobram juros mais elevados. Segundo ele:
“Acho que é cada vez mais provável que os empréstimos lastreados em Bitcoin reduzam rapidamente seus custos e se tornem melhores do que uma hipoteca privada.”
Em junho, a Agência Federal de Financiamento Habitacional dos Estados Unidos (FHFA), órgão regulador do setor habitacional, orientou a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) a considerarem criptoativos como garantia em financiamentos imobiliários.
Fannie Mae e Freddie Mac são entidades patrocinadas pelo governo (GSEs) que compram hipotecas dos bancos e as empacotam como títulos lastreados em hipotecas, transferindo o risco para fora do sistema bancário ao atuarem como compradores de última instância.
Em julho, a senadora do Wyoming Cynthia Lummis apresentou no Senado um projeto de lei, chamado de Lei de Hipotecas do Século XXI, que exigiria que essas entidades patrocinadas pelo governo passassem a contabilizar criptoativos como garantia em produtos de financiamento imobiliário.
Di Bartolomeo classificou esses anúncios como um “nada de hambúrguer” (nothing burger) e afirmou que permitir cripto como garantia em hipotecas não altera a capacidade de pagamento da dívida nem os critérios de qualificação do tomador, que são o principal motivo pelo qual credores tradicionais rejeitam Bitcoiners.
Os critérios de análise de crédito para hipotecas oferecidas por credores de primeira linha — que incluem gigantes bancários como Wells Fargo, Citi, Bank of America, entre outros — são fortemente enviesados para renda fixa em regime W-2 e pontuação de crédito, em vez de patrimônio líquido ou ativos totais do tomador.
Esse critério impede que autônomos, investidores em BTC e empreendedores consigam empréstimos, disse ele, contrastando com os empréstimos lastreados em Bitcoin oferecidos pela Ledn, nos quais apenas o valor do Bitcoin dado em garantia é considerado na análise do crédito.
A contrapartida dos empréstimos lastreados exclusivamente em garantias cripto é que a relação empréstimo–valor (loan-to-value, LTV), ou seja, o valor da garantia apresentada em relação ao total emprestado, é impactada quando os preços das criptomoedas caem abaixo de determinado limite.
Isso significa que o tomador precisa aportar mais garantias em cripto para manter sua posição ou corre o risco de perder toda a garantia em uma liquidação.
Modelos tradicionais e lastreados em BTC vão convergir, mas o público-alvo é bifurcado
Di Bartolomeo disse à Cointelegraph que espera que os modelos de análise de crédito de hipotecas tradicionais e de empréstimos lastreados em BTC converjam ao longo do tempo, à medida que a adoção institucional de cripto cresce, mas desafios importantes permanecem, incluindo a forma de comercializar esses produtos para o público certo.
A empresa de serviços financeiros JP Morgan anunciou em junho que começaria a aceitar fundos negociados em bolsa de cripto (ETFs) como garantia para empréstimos e a contabilizar ativos digitais qualificados no patrimônio líquido do tomador.
No entanto, instituições financeiras tradicionais que aceitam BTC e cripto como garantia não resolverão o principal desafio de adequação produto–mercado das hipotecas imobiliárias em BTC, porque os potenciais tomadores se enquadram claramente em um de dois grupos, disse Di Bartolomeo.
Bitcoiners, que têm a maior parte de seu patrimônio líquido denominada em BTC mantido em cold storage, normalmente não se qualificam para um financiamento imobiliário tradicional com um credor de primeira linha devido a critérios de renda e emprego, disse ele.
Em contraste, a pessoa que já se qualifica para um financiamento imobiliário tradicional com um credor de primeira linha e também detém BTC normalmente não usará BTC como garantia para tentar obter um empréstimo, disse ele, perguntando: “Por que você colocaria seu bitcoin lá de graça?”
