O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) publicou, nesta sexta-feira (15) no Diário Oficial da União, a Resolução nº 1.551, estabelecendo as primeiras regras oficiais para a tokenização imobiliária no Brasil.
A medida cria um marco regulatório específico para transações digitais no setor, alinhando o mercado às tendências globais de uso do blockchain e da Distributed Ledger Technology (DLT).
A nova norma define a tokenização como o processo de converter direitos sobre imóveis em Tokens Imobiliários Digitais (TIDs), que podem representar frações ou a totalidade de um bem.
O modelo aprovado pelo COFECI cria três figuras centrais: as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs), os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs) e os titulares dos TIDs.
As PITDs serão responsáveis por emitir, distribuir, negociar e custodiar tokens, assegurando transparência e conformidade legal. Já os ACGIs, credenciados pelo COFECI, terão o papel de proteger a integridade dos ativos e garantir que os direitos associados possam ser exigidos judicialmente.
Além disso, os Corretores de Imóveis continuam a desempenhar papel estratégico, atuando como intermediários e responsáveis por validar informações, cumprir exigências de prevenção à lavagem de dinheiro e auxiliar na verificação cadastral dos investidores.
Regras de funcionamento e segurança jurídica
A regulamentação detalha como será o fluxo de uma operação de tokenização: emissão e oferta inicial de TIDs, negociação nas plataformas, custódia dos ativos e registro de ônus ou gravames. O uso de Smart Contracts também é incentivado para automatizar processos, reduzindo custos e riscos.
Entre os princípios da resolução estão a proteção ao consumidor, a transparência nas informações, a segurança cibernética e o cumprimento rigoroso das normas de prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento ao terrorismo. As PITDs deverão ter políticas robustas de KYC e mecanismos claros de resolução de disputas.
O COFECI destaca que a medida visa aumentar a liquidez dos investimentos imobiliários, permitindo que imóveis sejam negociados em frações, democratizando o acesso e tornando o setor mais dinâmico. A simplificação de processos e a redução de custos também estão entre os benefícios esperados.
A Resolução nº 1.551 entrará em vigor em 60 dias e prevê um ambiente regulatório experimental (sandbox), no qual empresas inovadoras poderão operar por até 12 meses para validar modelos e tecnologias.
Iniciativa é avanço
Segundo Tiago Severo, sócio do Panucci, Severo e Nebias Advogados, head das práticas de cripto e tokenização do escritório, a iniciativa não colide com as competências nem com eventuais necessidades de alteração da Lei de Registros Públicos, e também não impõe efeitos erga omnes para todas as situações de registro imobiliário.
Severo destaca que de forma ampla, trata-se de um passo importantíssimo para o avanço das discussões sobre tokenização e, em especial, tokenização imobiliária no Brasil.
Para o especialista, há uma perspectiva de aplicação desse modelo em diversos outros segmentos e mercados que ainda nem possuem sistemas de registro, permitindo conferir validade jurídica a ativos reais e automatizar negócios jurídicos.
Um dos desafios é definir, no Código Civil ou em outro diploma legal, a natureza jurídica do contrato inteligente. Essa funcionalidade tecnológica precisa ter limites claros. Trata-se de um debate global, com implicações relevantes. Tanto é assim que o Drex ainda não foi implementado com todas as funcionalidades previstas, em razão de questões que vão além da privacidade dos usuários — envolvendo também a aplicação prática dos contratos inteligentes.
No entanto ele aponta que apesar do Banco Central ter desistido de usar blockchain no Drex na fase inicial de lançamento, a CBDC brasileira ainda vai testar a utilização de uma DLT compatível com EVM. Porém, em evoluções mais recentes desses protocolos, especialmente na rede Ethereum, os contratos inteligentes passam a criar dinâmicas próprias de validação e execução de atos jurídicos.
“Por isso, é fundamental discutir no Congresso e na legislação federal até que ponto esses contratos terão autonomia para representar a “autonomia da vontade” das partes nos negócios jurídicos. Esse é apenas um dos desafios, mas, sem dúvida, este é um passo muito relevante para o desenvolvimento do tema no país.", finaliza