Em 16/01, a credora Newrez, sediada na Pensilvânia, anunciou planos para aceitar determinadas posses de criptomoedas ao avaliar pedidos de hipoteca. A mudança, que a empresa afirmou que entrará em vigor em fevereiro, se aplicará a empréstimos para compra de imóveis, refinanciamento e outras propriedades de investimento.
Para a Newrez, o plano vem na esteira de diretrizes da Agência Federal de Financiamento Habitacional dos EUA (FHFA) no ano passado. Em junho de 2025, a FHFA ordenou que a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e a Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) desenvolvessem planos para reconhecer criptomoedas em pedidos de empréstimo.
Com isso, as criptomoedas passaram a ter ao menos um reconhecimento parcial por duas grandes empresas do governo que fornecem liquidez e estabilidade aos mercados de hipotecas. Na época, Michael Saylor, presidente da empresa de tesouraria de Bitcoin (BTC) Strategy, disse: “As gerações futuras vão lembrar este momento como aquele em que o Bitcoin entrou no sonho americano”.
Mas, apesar das orientações das autoridades habitacionais e da crescente aceitação, emissoras ainda são avessas a risco, e a clareza regulatória está longe de ser sólida.
Hipotecas com criptomoedas dão aos jovens americanos uma chance real
Ampliar o “sonho americano”, ou seja, a aquisição da casa própria, foi ao menos uma motivação importante para a FHFA tomar sua decisão. Em sua diretriz oficial à Fannie Mae e à Freddie Mac, o diretor da agência, Bill Pulte, escreveu que as criptomoedas deveriam ser consideradas como parte do objetivo dessas empresas de “ajudar a garantir a propriedade sustentável e de longo prazo de imóveis”.
As taxas de aquisição da casa própria nos EUA permaneceram relativamente estáveis nos últimos 60 anos. Houve picos e quedas durante recessões e outros eventos econômicos voláteis, mas a taxa se manteve em algum ponto entre 60% e 70%.
Mas, nos últimos anos, a idade média dos proprietários de imóveis disparou. Ela estava em torno de 39 anos em 2010. Apenas 15 anos depois, a idade média quase dobrou para 59. Isso mostra que há poucos novos entrantes jovens das gerações Millennial e Gen Z no mercado imobiliário.
A concentração de casas unifamiliares nas mãos de menos pessoas é agravada pela presença de grandes investidores institucionais no mercado imobiliário. Um relatório de 2023 do Hamilton Project constatou que os chamados mega-investidores detinham até 27% do estoque de imóveis unifamiliares para aluguel em Atlanta. Eles possuíam 45% em Memphis e 37% em Birmingham.
A grande maioria dos donos de criptomoedas tem menos de 44 anos. Permitir que usem suas posses para contar em uma hipoteca poderia, ao menos em alguma medida, facilitar que investidores mais jovens adquiram imóveis.
Pulte disse recentemente em uma entrevista à CNBC: “Estamos fazendo tudo o que podemos para aumentar a acessibilidade. Um dos motivos de fazermos isso em relação às criptomoedas é porque as criptomoedas têm uma enorme oportunidade de ajudar com [a acessibilidade]”.
Em 2022, muito antes das diretrizes da FHFA, a fintech Milo, sediada em Miami, anunciou que tomadores de empréstimo poderiam usar suas criptomoedas para garantir hipotecas de 30 anos, mantendo a propriedade dos seus ativos. Na época, Josip Rupena, CEO e fundador da Milo, disse: “As formas existentes para consumidores de criptomoedas acessarem crédito imobiliário acabaram gerando responsabilidades tributárias não intencionais por venderem ativos para dar entrada”.
Mas, se as hipotecas com criptomoedas realmente têm capacidade de gerar mudanças positivas na aquisição da casa própria, elas ainda enfrentam desafios.
Investidores devem esperar levar um “desconto” nas avaliações das criptomoedas
A FHFA pode ter aberto uma brecha para as criptomoedas, mas com ressalvas. O ativo em questão deve ser mantido em exchanges reguladas nos EUA. A Fannie Mae e a Freddie Mac também precisam considerar medidas de mitigação de risco.
Embora possa orientar a Fannie Mae e a Freddie Mac a fazer recomendações e avaliações, a FHFA não pode obrigar credores individuais a aceitarem criptomoedas.
E, mesmo que os credores aceitem criptomoedas, eles podem não aceitar qualquer altcoin. Charles Whalen, presidente da Whalen Global Advisors, disse à CNBC: “Há alguns credores agora dispostos a fazer negócios com base no Bitcoin”.
“Não tanto com outros tokens, mas acho que o Bitcoin está muito à frente em termos de obter esse tipo de reconhecimento”.
Ele disse que esses tipos de empréstimos são possíveis, mas estão restritos principalmente ao que o setor chama de mercados “private label” ou “jumbo”.
“Essas não são hipotecas que serão vendidas à Fannie Mae ou à Freddie Mac”, afirmou Whalen.
Investidores em criptomoedas também podem se frustrar ao ter que aceitar um “desconto” nas avaliações. Para lidar com a notória volatilidade das criptomoedas, os credores podem presumir que o preço cairá, reduzindo seu poder como garantia.
Futuro das hipotecas com criptomoedas nos EUA é parcialmente influenciado pela política
Também pode haver um componente político nas hipotecas com criptomoedas. Pulte disse que sua ordem de junho foi, em parte, “em sintonia com a visão do presidente Trump de tornar os Estados Unidos a capital cripto do mundo”.
Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin, disse que a ordem “ajuda a normalizar as criptomoedas, ajuda a legitimar a criptomoeda, o que acho que ajuda a agenda do presidente”. Whalen afirmou que a medida deve ser vista como mais política do que substancial.
Os principais democratas foram notavelmente contrários à medida. Cinco senadores, incluindo a crítica de criptomoedas Elizabeth Warren e o ex-candidato presidencial Bernie Sanders, assinaram uma carta na qual alegaram que Pulte estava priorizando política em vez dos riscos ao sistema financeiro.
“Sua ordem afirma que ‘cada Empresa deve apresentar e receber aprovação de seu Conselho de Administração’. No entanto, você é o atual presidente de cada Conselho, e você preencheu os Conselhos com membros que representam a equipe da FHFA e seus aliados do setor”, escreveram.
“Também parece haver um sério conflito entre sua capacidade de ordenar e aprovar as propostas das Empresas como diretor da FHFA e, ao mesmo tempo, influenciar o desenvolvimento de tais propostas como presidente dos conselhos das Empresas”, continuaram.
Parlamentares republicanos tentaram transformar a ordem em lei. A senadora de Wyoming Cynthia Lummis apresentou um projeto, o 21st Century Mortgage Act, para fazer exatamente isso em julho de 2025. O projeto não avançou, e ainda está no Comitê de Bancos, Habitação e Assuntos Urbanos.
O impulso político por trás dos empréstimos com criptomoedas pode ter limites. Whalen disse que grandes credores poderiam ter dificuldade em apoiar o projeto devido ao risco de mercado entre o momento em que a criptomoeda é considerada em um empréstimo e quando ela é convertida em dólares.
“O mercado de hipotecas, no fim das contas, é sobre um credor ajudar você a comprar sua casa e depois ele vender esse empréstimo no mercado de títulos. Essa transação de títulos é em dólares”.
Enquanto os credores avaliam a ordem e suas implicações para seus modelos de negócio, o governo Trump está avançando em outras frentes para tentar reduzir os custos habitacionais. Neste mês, o governo apresentou diferentes ideias para ampliar a aquisição da casa própria. O diretor do Conselho Econômico Nacional, Kevin Hassett, sinalizou um plano para permitir que americanos usem suas economias de aposentadoria, como planos 410(k), para dar entrada.
Trump também sugeriu proibir grandes investidores institucionais de comprarem casas unifamiliares. Ele escreveu no Truth Social em 07/01:
“Por muito tempo, comprar e possuir uma casa foi considerado o auge do sonho americano [...] É por esse motivo, e por muito mais, que estou imediatamente tomando medidas para proibir grandes investidores institucionais de comprarem mais casas unifamiliares, e vou pedir ao Congresso que transforme isso em lei”.
Atualmente, há um forte impulso político em favor das criptomoedas em Washington, desde stablecoins até hipotecas com criptomoedas. Mas grande parte desse impulso, e qualquer efeito potencial que possa ter na acessibilidade habitacional, depende, no fim, de os credores considerarem que isso faz sentido do ponto de vista dos negócios.
